4 Tips Memilih KPR untuk Rumah Idaman

Saat ini hampir semua bank menawarkan fasilitas KPR dengan berbagai kemudahan. Lantas, apa saja yang perlu dipertimbangkan sebelum memutuskan untuk menjadi nasabah KPR bank tertentu? Ada 4 poin yang perlu kamu perhatikan.

Tingkat suku bunga

Karena ketatnya persaingan, saat ini tingkat suku bunga KPR antara satu bank dan yang lainnya nyaris sama. Yang harus kita cermati adalah apakah bank menawarkan fasilitas fixed rate (tingkat suku bunga tetap, dan biasanya di bawah pasar) untuk jangka waktu tertentu (biasanya 1-2 tahun).

Ilustrasinya adalah sebagai berikut: misal saat ini suku bunga KPR untuk nasabah existing di bank A adalah 12,5% efektif floating. Untuk nasabah baru ada program berupa tingkat suku bunga 8,9% efektif, fixed (tetap) selama 1 tahun pertama. Jadi nasabah KPR baru di bank A membayar cicilan dengan tingkat suku bunga 8,9% selama setahun saja. Pada tahun berikutnya suku bunga yang berlaku adalah sesuai rate normal yang berlaku di bank A. Keuntungan fixed rate ini adalah tidak akan ada perubahan besar cicilan KPR nasabah selama setahun.

Jadi jika di pertengahan tahun ada perubahan tingkat suku bunga KPR bank A menjadi 13%, nasabah tersebut akan tetap membayar cicilan dengan suku bunga fixed tadi sampai akhir tahun pertama. Baru setelah masa setahun nasabah akan wajib membayar cicilan dengan bunga 13% tadi.

Dengan fixed rate kita akan mendapat ‘diskon’ bunga, sehingga pada awal masa kredit cicilan kredit yang harus dibayar tiap bulannya lebih murah.

Selain itu cari tahu apakah developer rumah yang kita taksir ada kerjasama dengan bank tertentu. Jika ya, biasanya bank tersebut akan memberikan rate khusus untuk KPR rumah idamanmu.

Bunga flat atau efektif anuitas

Keuntungan KPR dengan bunga flat adalah besar angsuran akan tetap selama jangka waktu kredit. Jika ada kenaikan suku bunga (yang biasanya dipicu oleh kenaikan BI rate), angsuran kredit tidak akan terpengaruh. Tetapi, akan kurang menguntungkan jika terjadi penurunan BI rate. BI rate adalah suku bunga Bank Indonesia yang menjadi acuan seluruh bank komersial di Indonesia dalam menentukan tingkat suku bunga kredit. Jika BI rate naik, otomatis suku bunga kredit ikut naik.

Sedangkan angsuran KPR dengan bunga efektif anuitas (menurun) akan berubah (floating) mengikuti naik turunnya BI rate. Suku bunga efektif anuitas (menurun) maksudnya adalah suku bunga yang dihitung berdasarkan sisa pokok pinjaman. Jadi, bunga KPR yang dibayar nasabah akan turun terus karena pokok pinjaman terus berkurang selama jangka waktu pinjaman. Sedangkan floating maksudnya adalah mengambang atau berubah naik turun. Jadi selama jangka waktu pinjaman KPR tidak ada jaminan tingkat suku bunga akan tetap. Keuntungannya, besar bunga kredit yang harus dibayar juga akan menurun selama jangka waktu pinjaman karena suku bunga efektif dihitung berdasarkan pokok pinjaman yang terus berkurang. Berbeda dengan suku bunga flat dimana kita harus membayar bunga kredit berdasar maksimum plafond, tanpa memperhitungkan berkurangnya pokok pinjaman. 

Biaya-biaya

Hitung biaya apa saja yang harus kita sediakan untuk fasilitas KPR yang ditawarkan bank, berikut besarannya. Komponennya meliputi provisi (umumnya 1% dari plafond kredit), administrasi, asuransi jiwa kredit, asuransi kebakaran, biaya appraisal jaminan, biaya notaris, biaya akta jual beli, dan pajak jual beli. Biasanya bank akan menunjuk perusahaan asuransi dan notaris tertentu karena adanya perjanjian kerjasama sebelumnya. Kamu bisa menanyakan besaran tarifnya pada saat aplikasimu diproses. Selain itu, kamu juga bisa menanyakan apakah biaya provisi dan administrasi bisa dinegosiasi. Atau jika kamu beruntung, untuk momen tertentu (misal dalam rangka hari jadi bank) bank akan membebaskan biaya administrasi KPR.

Extra payment (pelunasan sebagian)

Pastikan bank memiliki fasilitas ini karena sangat menguntungkan kita jika di kemudian hari memiliki rejeki lebih. Extra payment memungkinkan kita melakukan pembayaran untuk mengurangi pokok pinjaman. Manfaatnya? Besar cicilan bulanan bisa berkurang, dan jangka waktu pinjaman bisa diperpendek. Misalnya plafond KPR anda adalah 200 juta, jangka waktu 10 tahun dengan suku bunga efektif 11,5%, maka cicilan bulanan adalah sebesar 2.811.909. Setelah berjalan 2 tahun (24 bulan) sisa pokok pinjaman kita menjadi 175.971.156. Jika kita melakukan extra payment sebesar 40 juta maka cicilan bulanan akan turun menjadi 2.172.734 selama 8 tahun ke depan. Atau misalnya kita ingin memperpendek sisa jangka waktu menjadi 6 tahun ke depan, maka besar cicilan menjadi 2.623.041.

Selamat berburu KPR!